Charakterystyka tytułów prawnych do władania nieruchomościami

 

 

Najczęściej spotykanymi tytułami prawnymi do władania nieruchomościami są: prawo własności, prawo użytkowania wieczystego, użytkowanie, dzierżawa, najem.

 

 

Własność

 

 

Prawo własności (art. 140 i n. Kodeksu cywilnego) daje inwestorowi najszersze możliwości. Właściciel bowiem, w granicach oznaczonych przez przepisy prawa, zasady współżycia społecznego i społeczno-gospodarcze przeznaczenie własności może z wyłączeniem innych osób korzystać z gruntu i rozporządzać nim. Cena osiągnięta w negocjacjach bądź w przetargu i figurująca w umowie sprzedaży nieruchomości jest ceną ostateczną. Umowa sprzedaży nieruchomości musi zostać zawarta w formie aktu notarialnego. Fakt przejścia prawa własności nieruchomości na nabywcę podlega ujawnieniu w księdze wieczystej. W określonych sytuacjach właściciel nieruchomości może zostać zobowiązany do uiszczania opłat adiacenckich na podstawie art. 143 i następnych, ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami (Dz.U.2016.2147 z dnia 2016.12.23). Ustalenie i wysokość opłaty adiacenckiej zależą od wzrostu wartości nieruchomości spowodowanego budową urządzeń infrastruktury technicznej np. wybudowanie drogi, przewodów i urządzeń kanalizacyjnych i wodociągowych, ciepłowniczych. Ustalenie opłaty następuje w drodze decyzji Prezydenta Miasta Bydgoszczy.

 

 

Użytkowanie wieczyste

 

 

Prawo użytkowania wieczystego (art. 232 i n. Kodeksu cywilnego) jest prawem pośrednim między własnością, a ograniczonymi prawami rzeczowymi. Użytkowanie wieczyste pozwala na korzystanie z gruntu w granicach określonych przez ustawy, zasady współżycia społecznego oraz umowę o oddanie gruntu Skarbu Państwa lub gminy w wieczyste użytkowanie. Grunty stanowiące własność Skarbu Państwa położone w granicach administracyjnych miast oraz grunty Skarbu Państwa położone poza tymi granicami, lecz włączone do planu zagospodarowania przestrzennego miasta i przekazane do realizacji zadań jego gospodarki, a także grunty stanowiące własność gmin lub ich związków mogą być oddawane w użytkowanie wieczyste osobom fizycznym i osobom prawnym. Zasadą jest, że oddanie gruntu w wieczyste użytkowanie następuje na okres 99 lat, dopuszczalne jest również oddanie gruntu w wieczyste użytkowanie na czas krótszy, jednak min. 40 lat. W tym celu zawiera się umowę w formie aktu notarialnego, która stanowi podstawę ujawnienia prawa w księdze wieczystej. Podczas trwania użytkowania wieczystego, uprawniony uiszcza opłatę roczną. Opłaty z tytułu wieczystego użytkowania ustala się według stawki procentowej od ceny nieruchomości określonej na podstawie wyceny sporządzonej przez rzeczoznawcę majątkowego (art. 72 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami).

 

 

Użytkowanie

 

 

Użytkowanie należy do katalogu ograniczonych praw rzeczowych. Jak stanowi art. 252 Kodeksu cywilnego rzecz można obciążyć prawem do jej używania i do pobierania jej pożytków. Użytkownik ma prawo używania cudzego gruntu oraz pobierania pożytków jakie grunt przynosi. Użytkowanie jest prawem niezbywalnym – nie można przenosić tego prawa na inną osobę. Użytkownik może natomiast wykonywać użytkowanie osobiście, bądź przez osobę trzecią. Użytkowanie może być ustanowione na czas określony lub bezterminowo, ale wygasa zawsze wskutek niewykonania go przez 10 lat. Użytkownik winien w czasie trwania użytkowania wykonywać je zgodnie z wymaganiami prawidłowej gospodarki. Do powstania użytkowania niezbędne jest porozumienie między właścicielem gruntu (np. gminą, Skarbem Państwa) i przyszłym użytkownikiem. Użytkowanie może być ustanowione odpłatnie lub bez wynagrodzenia.

 

 

Dzierżawa

 

 

To umowa, w której wydzierżawiający zobowiązuje się oddać grunt osobie prawnej lub fizycznej do używania i pobierania pożytków przez czas oznaczony bądź nie oznaczony, a dzierżawca zobowiązany jest płacić wydzierżawiającemu umówiony czynsz (art. 693 Kodeksu cywilnego). Dzierżawę zawartą na czas dłuższy niż lat trzydzieści poczytuje się po upływie tego terminu za zawartą na czas nie oznaczony. Dzierżawca powinien wykonywać swoje prawo zgodnie z wymaganiami prawidłowej gospodarki i nie może zmieniać przeznaczenia przedmiotu dzierżawy bez zgody wydzierżawiającego. Bez zgody wydzierżawiającego dzierżawca nie może oddawać przedmiotu dzierżawy osobie trzeciej do bezpłatnego używania ani go poddzierżawiać. Stawki czynszu za dzierżawę gruntów stanowiących własność Miasta Bydgoszczy określane są przez Prezydenta Miasta Bydgoszczy w formie zarządzenia.

 

 

Najem

 

 

Przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nie oznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz (art. 659 § 1 Kodeksu cywilnego). Umowa najmu nieruchomości lub pomieszczeń na czas dłuższy niż rok powinna być zawarta na piśmie. W razie niezachowania tej formy poczytuje się umowę za zawartą na czas nie oznaczony. W trakcie trwania umowy najemca zobowiązany jest do używania rzeczy w sposób w umowie przewidziany, a gdy brak takich uregulowań w samej umowie sposób używania powinien odpowiadać właściwościom i przeznaczeniu rzeczy.

Newsletter

email marketing powered by FreshMail